آشنایی با نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا هنگام معامله اینگونه زمین‌ها در شمال کشور از اهمیت بالایی برخوردار است. ممکن است ایده شما یافتن زمینی با اسناد مالکیت رسمی یا به اصطلاح سند منگوله‌دار یا تک‌برگ باشد. قطعا در صورت وجود و در شرایط برابر در سایر زمینه‌ها، خرید چنین زمین، خانه یا ویلایی بسیار منطقی و عقلانی است. با این حال واقعیت آن است که بسیاری از زمین های خوب در روستاهای ایران و به خصوص شمال کشور، سند قولنامه‌ای داشته و به همین شکل نیز خرید و فروش می‌شوند.
بنابراین برای آنکه بخش بزرگی از فرصت‌های خوب خرید و سرمایه‌گذاری در این زمینه را از دست ندهید؛ بهتر است با نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا آشنا شده و مهم‌ترین نکات برای انجام یک معامله قولنامه‌ای را بدانید. بر همین اساس در این نوشته به بررسی این موضوع پرداخته و نکاتی مهم در این زمینه را مطرح می‌کنیم.
احراز هویت فروشنده
فرقی ندارد که به دنبال خرید ویلا در رشت هستید و یا به دنبال خرید زمین در یک روستای دور در تالش، به هر حال باید از هویت واقعی فروشنده خود و تطابق آن با اطلاعات مندرج در سند زمین مطمئن شوید.
بنابراین بررسی اصل سند زمین و همچنین بررسی اوراق هویتی فروشنده، از جمله شناسنامه و کارت ملی فرد یا وکیل قانونی او اولین قدم در انجام معامله است. در واقع شما باید مطمئن باشید که از هویت واقعی طرف معامله آگاه بوده و همچنین اطمینان دارید که زمین متعلق به همین فرد است.
انجام استعلامات زمین
استعلامات متعددی را برای اطمینان از موارد مختلف مرتبط با زمین از سازمان‌های گوناگون می‌توان گرفت. در این بخش مهم‌ترین استعلامات را بررسی می‌کنیم. توجه داشته باشید که لزوما به همه این استعلامات نیازی نداشته و با توجه به وضعیت زمین، تنها بعضی موارد برای اطمینان شما ضروری است.
جهاد کشاورزی
اگر می‌خواهید مطمئن شوید زمین خریداری شده مصادره‌ای نیست؛ به اداره کشاورزی محل قرار گرفتن زمین سر بزنید. آنها با گرفتن استعلام لازم و بررسی تاریخچه زمین در این مورد شما را راهنمایی خواهند کرد.
سازمان جنگل ها و مراتع
در موارد زیادی زمین‌های قولنامه‌ای با مراتع اطراف خود دچار هم‌پوشانی هستند. طبیعتا زمینی که در مراتع طبیعی قرار گرفته، قابلیت مالکیت شخصی و خرید و فروش ندارد. بنابراین به خصوص هنگام خرید ویلا در گیلان مطمئن شوید که زمین آن در چنین شرایطی نیست. استعلام از سازمان جنگل‌ها و مراتع در این زمینه به شما کمک می‌کند.
سازمان راه و شهرسازی
این استعلام برای زمین‌های نزدیک به جاده اصلی از اهمیت بیشتری برخوردار است. اگر زمین انتخابی شما بیش از حد به جاده نزدیک است؛ با استعلام از سازمان راه و شهرسازی می‌توانید مطمئن شوید که قرار نیست بخشی از زمین شما تبدیل به جاده شود.
شهرداری
فارغ از مراجعه به شورای روستا برای دریافت تاییدیه، بهتر است وضعیت زمین را در طرح‌های هادی و تفصیلی نیز بسنجید. برای این کار به شهرداری شهر محل قرارگیری زمین بروید. به کمک این استعلام می‌توانید از قرار گرفتن زمین در بافت روستایی، شهری، کشاورزی، صنعتی و… مطمئن شوید.
در نهایت استعلامات دیگری نیز وجود دارد که معمولا در نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا کاربرد همیشگی ندارد. به عنوان مثال استعلام صاحب زمین و مشخصات دقیق زمین از سازمان ثبت اسناد و املاک در مورد زمین‌های دارای سند رسمی امکان‌پذیر است؛ اما این امکان در مورد زمین‌هایی با سند قولنامه‌ای ممکن نیست.
دریافت تاییدیه شورای روستا
یکی دیگر از قدم‌های مهم در نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا دریافت تاییدیه شورای روستا است. شورای روستا گروهی از معتمدان روستا هستند که بر اساس رای مردم همان روستا به عضویت در این شورا برگزیده شده‌اند. این شورا وظایف مختلفی دارد که یکی از آنها تایید مالکیت زمین‌های روستایی و همچنین تصدیق انتقال آن به مالک جدید است.
بنابراین در صورت خرید زمین قولنامه‌ای و حتی در صورت قولنامه کردن زمین سنددار در یک روستا، از دریافت مهر و امضای دهیاری و همچنین اعضای شورای روستا غافل نشوید. اگرچه در قانون این مسئولیت بر عهده اعضای شورای روستا نیست؛ ولی مهر و امضای آنها و تصدیق آنها بر وجود زمین و انتقال مالکیت آن به شما، می‌تواند بسیار اطمینان بخش باشد. چراکه این اعضا به خوبی ساکنان روستا را شناخته و معمولا در جریان جزئیات مالکیت هر زمین هستند.
دریافت کد رهگیری
در نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا گرفتن کد رهگیری نیز می‌تواند اطمینان بخش معامله شما باشد. برای انجام این کار نیز بهتر است به یک مشاور املاک معتبر مراجعه کنید. این مشاورین معتبر و دارای مجوز علاوه بر اینکه فرآیند گرفتن کد رهگیری را برای شما انجام می‌دهند؛ می‌توانند بررسی کرده که زمین به چند نفر فروخته نشده باشد.
از سویی به‌طور کلی وجود یک مشاور املاک معتبر به عنوان واسطه میان طرفین می‌تواند در تنظیم روابط خریدار و فروشنده اثر مثبت داشته و در صورت ایجاد هرگونه مشکل حقوقی نیز، به حل مشکل کمک کند. این نکته چه برای خرید خانه در گیلان و چه برای خرید زمین در روستاهای آن می‌تواند مهم و حتی ضروری باشد.
دریافت رضایت و امضای ذینفعان
در بسیاری از مواقع فروش زمین‌های روستایی پس از فوت پدر یا پدربزرگ خانواده انجام می‌شود. در چنین شرایطی بسیار مهم است که از وجود گواهی انحصار وراثت مطمئن شده و همچنین مطمئن شوید که کلیه ذینفعان از انجام این معامله راضی هستند. به عنوان مثال بهتر است از تمامی وراث بخواهید پای قولنامه را امضا کنند.
بررسی گواهی محجوریت
اگر فروشنده شما شخصی بسیار سالخورده و یا ناتوان از نظر عقلی است؛ مطمئن شوید که فرد دیگری برای او گواهی مهجوریت نگرفته است. دقت کنید که هرگونه معامله با افراد محجور باطل است. بنابراین در این مورد از سلامت روانی و عقلی طرف معامله مطمئن شوید.
دریافت مشاوره حقوقی
در نهایت اگر می‌خواهید مطمئن شوید که همه نکات اطمینان بخش مرتبط با نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا را رعایت می‌کنید؛ بهتر است از یک مشاور حقوقی، یک وکیل و یا یک مشاور املاک با تجربه و آشنا به مسائل حقوقی مرتبط با خرید و فروش ملک کمک بگیرید. این نکته نیز مانند برخی نکات دیگر برای هرگونه خریدی، از خرید ویلا در رشت تا خرید زمین کشاورزی در یکی از روستاهای رودبار، از اهمیت بالایی برخوردار بوده و قابل استفاده است.
چند نکته مهم برای درج در قولنامه
در بخش نهایی این مقاله چند نکته کوتاه و مختصر را یادآوری می‌کنیم که وجود آنها در متن هر قولنامه خرید زمینی ضروری است.
- مشخصات دقیق زمین : آدرس دقیق، مساحت، موقعیت مکانی، کاربری زمین، حدود اربعه و سایر مشخصات مرتبط را به دقت بررسی کنید؛ و با آنچه مدنظر شما و ادعای صاحب ملک است تطبیق دهید. انجام این کار در مورد زمین‌های قولنامه‌ای و روستایی اغلب از طریق استعلامات گفته شده ممکن می‌شود. همچنین این موارد باید به دقت در متن قولنامه درج شود.
- مبلغ معامله : ذکر دقیق مبلغ کل معامله، نحوه پرداخت (پیش پرداخت، اقساط و…) و زمان‌بندی پرداخت‌ها، موضوع دیگری است که باید در قولنامه درج شود. همچنین بهتر است جرایمی برای عدم پرداخت به موقع یا عدم تحویل ملک در قولنامه مشخص شود.
- تعهدات طرفین : شرح وظایف و تعهدات خریدار و فروشنده، مانند زمان تحویل زمین، انجام تعهدات قانونی، جریمه در صورت عدم انجام تعهدات نیز بخشی مهم از متن قولنامه خرید زمین روستایی است.
- تنظیم قولنامه در دو نسخه : بهتر است قولنامه در دو نسخه با امضای و اثر انگشت طرفین و شاهدان معامله تهیه شود. یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نیز نزد خریداری باقی می‌ماند. همچنین در متن قولنامه درج می‌شود که هر دو نسخه از اعتبار یکسان و برابر برخوردار هستند.
- دریافت کد رهگیری : ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات کشور برای جلوگیری از کلاهبرداری کاری دیگری است که در صورت امکان باید انجام شود.
- درج شرایط فسخ قرارداد : باید شرایط فسخ قرارداد را نیز به دقت در قولنامه مشخص کنید. مثلا در صورت پشیمانی فروشنده از فروش ملک، چه جرایمی را باید پرداخت کند.
در نهایت امیدواریم با خواندن این مقاله به خوبی با نحوه خرید زمین قولنامه ای در روستا آشنا شده باشید. رعایت این جزئیات به شما فرصت می‌دهد تا انتخاب‌های بیشتری را برای خرید زمین مورد نظر خود در اختیار داشته باشید.
