بر اساس ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی مصوب سال ۱۳۷۴ و بند (د) ماده ۱ آییننامه اجرای قانونی حفظ کاربردی اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۸۶، به مجموعه اقداماتی که بر خلاف بهرهبرداری، استمرار استفاده یا تدوام با اراضی زراعی و باغات هستند، تغییر کاربری میگویند. موارد مبتلا به این مسأله در اغلب موارد بهصورت ساختوسازهای غیرمجاز بوده و میتوان نمونههای آن را در ساخت اماکن مسکونی، تجاری یا اداری دید.
در تغییر کاربری اراضی کشاورزی برای استفاده از اراضی زراعی و باغات ضروریتی وجود ندارد و حتی صرف تغییر تداوم، بهرهوری و عدم استمرار استفاده از اراضی زراعی و باغات موجب تغییر کاربری میشود.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی و نحوه انجام آن از جمله نکات خرید ویلا در شمال یا سایر شهرهاست که باید توجه ویژهای به آن داشت.
موارد مجاز در تغییر کاربری چیست؟
تمام کسانی که در زمینه فروش باغ ویلا در گیلان یا سایر شهرهای ایران فعالیت دارد یا میخواهند زمینی را بخرند یا آن را به مرحله بهرهبرداری برسانند، باید درباره موارد مجاز در تغییر کاربری اطلاعاتی به دست آورند. موارد تغییر کاربردی به این شرح هستند:
کاربری زراعی و باغی نباشد
بر اساس ماده ۱ حفظ اراضی زراعی و باغات تغییر کاربری این اراضی جرم به حساب میآید و نباید انجام شود. حالا اگر زمینی که قصد تغییر کاربردی آن را دارید، زراعی نباشد، تغییر دادن آن به هر صورتی ممنوعیت و وصف کیفری ندارد.
گرانترین ویلاهای شمال یا حتی معمولی ترینها را در زمینهای میسازند که زراعی و باغی نیستند.
تعریف زمین زراعی و باغ
بر اساس بند ت ماده ۱ آییننامه اجرایی قانون حفظ کاربری، زمین اراضی زراعی و باغات در واقع به اراضی تحت کشت، آیش و باغات آبی و دیم اعم از دایر بایر که سابقه بهرهبرداری داشته باشد و کلیه زمینهای تحت فعالیتهای موضوع تبصره ۴ الحاقی که در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب میشود، میگویند.
تشخیص اراضی زراعی و باغی
بهواسطه تبصره ۲ قانون حفظ کاربری، وزارت جهادی کشاورزی بهعنوان مرجع تشخیص زمینهای زراعی و باغها است. هیأت دولت اقدام به تصویب ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغها را در خارج از محدوده شهرکها یا شهرها و طرح هادی روستاها را به موجب مصوبه شماره ۵۹۸۷۹/ت. ۳۷۱۱ مورخ ۱۳۸۶/۰۴/۱۹ تصویب کرد. وزیر کشاورزی وقت هم در تاریخ ۱۳۸۶/۱۱/۰۹ آن را ابلاغ کرد.
بهینه سازی تولیدات کشاورزی
یک شخص حرفهای در زمینه ساختوساز علاوهبر اینکه میتواند بهخوبی هزینه ساخت ویلا در زمین شیب دار و سایر مسائل مربوط به ساختوساز را تشخیص دهید، باید بتواند از لحاظ قانونی هم درباره بهینهسازی تولیدات کشاورزی اطلاعاتی به دست بیاورد.
اگر یک زمین زراعی یا باغی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها قرار گرفته باشد، همچنین روستای محل وقوع ملک هم دارای طرح هادی نباشد، ولی هدف مالک این زمین از تغییر کاربری آن احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی مثل پرورش آبزیان، واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی و صنایع دستی بود، ازآنجاکه این مورد در راستای بهینهکردن محصولات کشاورزی انجام میشود، شامل حفظ قانون کاربری نمیشود. در اینجا مالک این اجازه را دارد که بهواسطه مجوزی که از سازمان جهاد کشاورزی و سازمان محیط زیست میگیرد، تغییر کاربری را شروع کند.
بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ هیأت عمومی دیوانعالی کشور شما حتی اگر این کار را بدون مجوز هم انجام دهید، جرم تغییر کاربری شامل حال شما نخواهد شد.
اراضی تحت کشت
بر اساس آییننامه قانون حفظ کاربری اراضی تحت کشت را بهعنوان یکی از مصادیق زمین زراعی میشناسند.
باغ مثمر
باغ های مثمر به محلی میگویند که محدودهای مشخصشده دارند و در آنها انواع محصولات باغی درختان میوه و مو بهوسیله باغداران غرس یا پیوند دادهشدهاند. در واقع در این زمینهها نباید تعداد درختان میوه یا مو در هر هکتار از ۱۰۰ اصله کمتر باشد؛ این در مورد درختان خرما و زیتون برای هر هکتار کمتر از ۵۰ اصله صدق میکند.
باغ غیر مثمر و قلمستان
به باغهایی که محدودهای مشخص دارند و در آنها درختهای غیر مثمر کاشته شدهاند، باغ غیر مثمر و قلمستان میگویند. در هر هکتار از این زمینها نباید تعداد درختها کمتر از ۱۰۰۰ اصله باشد.
زمین آیش
به زمینهای دایر هستند و بر اساس عرف محلی بهشکل متناوب برای مدتی بدون کشت باقی بمانند، زمینهای آیش میگویند.
زمین های در حکم اراضی زراعی و باغ ها
زمینهایی که در حکم اراضی زراعی و باغها هستند، از لحاظ قانونی تفاوتی با زمینهایی که اصالتاً در این دستهبندی قرار میگیرند، ندارند. این زمینها برای اولین بار در ماه ۱۴ آئین نامه اجرایی حفظ کاربری مصوب ۱۳۸۶ پیشبینی شدند. بر اساس این ماده فعالیتهای موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱ قانون، بهینهکردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و در حکم اراضی زراعی و باغها است.
زمین های داخل محدوده شهر و شهرک
یکی از قیدهای مهم ماده ۱ قانون حفظ کاربری برای زمینهای مشمول قانون ذکر شده اهمیت زیادی دارد. بر اساس این قید زمینهای زراعی و باغی فقط در صورتی شامل حفظ قانونی کاربری میشوند که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها باشند. در حالی که زمین در داخل محدوده شهرها یا شهرکها باشد، شامل قانون حفظ کاربری نمیشود و تغییر کاربری آن بر اساس ضوابط شهرسازی شهر مربوطه انجام خواهد شد.
روستا های دارای طرح هادی
اگر اراضی زراعی و باغی در محدوده قانونی روستایی بوده و آن روستا طرح هادی داشته باشد، به تصریح ۵ ماه ۱ قانون حفظ کاربری از شمول حفظ قانونی کاربری حذف میشود. البته که تغییر کاربری این اراضی بهشکل بیقید و شرط و مطلق آزاد نیست و شما برای تغییر کاربری آن باید به بنیاد مسکن درخواست دهید.
اگر شخصی این زمین را تغییر کاربری دهد، این اقدام جرم به حساب نمیآید، چون از شمول قانون حفظ کاربری خارج است. شما باید این موضوع را بهعنوان یکی از نکات مهم خرید ویلا در شمال یا خرید زمین در این منطقه یا سایر مناطق ایران بهشمار آورید.
تغییر کاربردی اراضی کشور، موضوعی مهم در اراضی و باغات
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به باغ ویلا یا هر بنای دیگری باید بر اساس قوانین انجام شود، در غیر این صورت به جرمهای زیادی مرتکب میشوید. برای اینکه جلوی این اتفاق را بگیرید، پیشنهاد میدهیم که حتماً با کارشناسهای حرفهای در این زمینه مشورتی داشته باشید.
