قیمت گذاری خانه‌های ویلایی چندان آسان نیست. هر چند این خانه‌ها مزیت‌هایی دارند، اما به‌مرور با گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش جمعیت خانه‌های چندطبقه و آپارتمان‌ها ساخته شدند. این روز‌ها خانه‌های ویلایی در سطح شهر خیلی کم هستند، برای همین نحوه قیمت گذاری آن نسبتاً مشکل است. شما باید در هنگام خرید ویلا در رشت یا شهر‌های دیگر ایران به فاکتور‌های مهمی درباره قیمت گذاری این خانه‌ها از جمله چند بر‌بودن، عرض ملک، میزان ارتفاع و … توجه داشته باشید. ما در این مقاله می‌خواهیم درباره نحوه قیمت گذاری خانه‌های ویلایی و اصول آن صحبت کنیم.

عوامل مؤثر در قیمت گذاری خانه ویلایی چیست؟

عوامل مختلفی در تعیین قیمت خانه ویلایی تأثیرگذارند. عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سند ملک، دسترسی راحت و … قبل از هرگونه اقدامی بهتر است این عوامل را با مشاوریان متخصص بررسی کنید تا از چالش های احتمالی جلوگیری شود.عوامل موثر دیگر جهت قیمت گذاری ویلا عبارتند از:

• چند بر بودن
• نوع سند ملک
• هزینه‌های شهرداری مانند جواز ساخت
• میزان درصد پیشروی برای ساخت
• عرض ملک (بر ملک)
• موقعیت به نسبت کوچه و خیابان
• دسترسی به خیابان‌های اصلی
• عقب نشینی و نکات اصلاحی خانه
• کاربری و امکان تغییر در کاربری
• میزان ارتفاع

قوانین عقب نشینی در خانه های ویلایی چیست؟

یکی از فاکتور‌های مهم در زمان خرید ویلا در گیلان توجه به قوانین عقب‌نشینی است، چون تأثیر زیادی در تعیین قیمت‌ها دارند. شهرداری طی هر سال طرح‌های جدیدی به‌منظور نوسازی، شهرسازی و زیباسازی برای اصلاح معابر خیابان‌ها اجرا می‌کند. با اجرای این طرح‌ها بسیاری از خانه‌ها باید تخریب شوند، چون در طرح شهرداری قرار گرفته‌اند. به‌واسطه این طرح شاید بخش یا تمام خانه تخریب شود یا عقب‌نشینی داشته باشد.اما چطور باید از قرارداشتن ملک در محدوده طرح شهرداری آگاه شویم؟ آیا راهی برای مالک جهت اطلاع از قرارگرفتن ملک در طرح نوسازی شهرداری وجود دارد؟ متأسفانه در صورت بروز این اتفاق شما ناچار به همکاری با شهرداری هستید. قانون نیز حق تخریب ملک را به شهرداری می‌دهد؛ البته این سازمان در ازای اجرای طرح عمران باید به مالک خانه تخریب‌شده خسارتی بپردازد. مبلغ خسارت بر اساس توافق بین طرفین تعیین می‌شود. یکی از نکات مهمی که باید در هنگام خرید ملک به آن توجه کنید، مراجعه به شهرداری و اطلاع از طرح‌های این سازمان است؛ شما باید مطمئن شوید که ملک موردنظر در محدوده طرح‌های شهرداری قرار ندارد.

نحوه قیمت گذاری خانه ویلایی چگونه است؟

قیمت گذاری خانه های ویلایی توسط کارشناسان ملک انجام می گیرد و همانطور که گفته شد این قیمت گذاری به عوامل مختلفی از جمله موقعیت، امکانات ملک و شرایط دسترسی منطقه ای بستگی دارد. کارشناسان ملک قیمت گذاری خانه‌های ویلایی را به ۲ روش انجام می‌دهند:

1. روش مجزا: در این روش باید قیمت زمین و ساخت را به‌صورت جداگانه بررسی کنید.
2. روش کلی: در روش کلی محاسبه عرصه و عیان با هم انجام می‌شود. در صورت قابل‌استفاده‌بودن ملک، ارزش خانه را با توجه به ارزش عیان (زیربنای ملک) و متریال کارشده در آن تعیین می‌کنند.

زیربنای ملک چیست؟

قیمت ساخت هر متر ویلا در شمال بر اساس متراژ زیربنای آن تعیین می‌شود. زیربنا در واقع قسمتی از ملک است که تحت مالکیت مجزا و مستقل یک واحد قرار می‌گیرد. این تقسیمات را اداره ثبت اسناد انجام می‌دهد و در سند ثبت می‌کند. محاسبه زیربنا در یک ملک تک‌واحدی یا آپارتمان چند واحدی تفاوتی ندارد؛ البته در آپارتمان‌های چند واحدی برای دستیابی به مساحت کل بنا، مساحت کل طبقات یا زیربنای آنها را با مساحت زیرزمین جمع می‌زنند. مشاعات ساختمان جزء متراژ زیربنای طبقات ساختمان نیست، چون همه مالکان حق استفاده از آنها را دارند. مفروضات ساختمان نیز کاملاً در اختیار ملک هستند و شخص دیگری حق استفاده از آنها را بدون اجازه مالک ندارد؛ مثلاً فضا‌های داخلی خانه از جمله حمام، آشپزخانه، سرویس بهداشتی یا اتاق خواب‌ها جزء مفروضات به‌شمار می‌آیند. شما با جمع متراژ مفروضات می‌توانید متراژ زیربنای ملک را به دست آورید.

روش های دریافت قیمت ملک ویلایی

قطعا این موضوع برای هر شخصی می تواند چالش برانگیز باشد که از چه روشی باید قیمت درست و اصولی ملک را دریافت کند. با توجه به کلاهبرداری های صورت گرفته در این حوزه بهتر است از جای مطمئنی اقدام به دریافت قیمت کنید. ۲ روش برای دریافت قیمت ملک ویلایی وجود دارد که عبارتند از:

روش سنتی

با تهیه مدارک لازم جهت خرید ویلا در شمال راه‌های مختلفی برای دریافت قیمت ویلا‌ها وجود دارد که از جمله آنها می‌توان به‌روش سنتی اشاره کرد. معمولاً در این روش خریدار به مشاورین املاک مراجعه می‌کند. متأسفانه فرمول خاصی برای تعیین قیمت خانه‌های کلنگی و ویلایی وجود ندارد و شما باید با توجه به فاکتور‌های خاص قیمت را تشخیص دهید.

اگر قصد دریافت قیمت ملک ویلایی را به‌روش سنتی دارید، پیشنهاد می‌دهیم که حتماً از کارشناس‌های کاربلد و مورداعتماد کمک بگیرید تا آنها با تکیه بر دانش و مهارت خود قیمت ویلا را تعیین کنند.

روش آنلاین

هر چند سامانه‌هایی برای بررسی آنلاین قیمت املاک روی کار آمده‌اند، اما از آنجا که فرمول خاصی برای محاسبه قیمت وجود ندارد، باز هم به کارشناسی ملک توسط افراد حرفه‌ای نیاز دارید. بعد از بررسی آنلاین قیمت ملک، از کارشناس‌های حرفه‌ای کمک بگیرید تا با بررسی‌های دقیق قیمت واقعی بنا را مشخص کنند.

مزیت های خانه ویلایی نسبت به آپارتمانی

یکی از نکات حقوقی خرید ویلا در شمال اطلاع از ماهیت خانه‌های ویلایی و آپارتمانی است. خانه‌های ویلایی خانه‌هایی با یک یا ۲ طبقه به‌همراه حیاط، ورودی و انشعابات مستقل هستند. در ادامه مزیت این خانه‌ها را نسبت به آپارتمان‌ها بررسی می‌کنیم:

• خانه‌های ویلایی مشاعاتی با همسایه‌ها ندارند و مالکین آنها درگیر دردسر‌های مربوط به مشاعات ساختمان نمی‌شوند.
• ماهیت خانه‌های ویلایی به‌گونه‌ای است که متراژ بیشتری نسبت به خانه‌های آپارتمانی دارند.
• خانه‌های ویلایی ویژگی‌هایی منحصر‌به‌فردی مثل بهارخواب، حیاط یا ایوان در طبقات بالا دارند.
• دست شما در طراحی و چیدمان خانه‌های ویلایی به‌دلیل متراژ بزرگتر، بازتر است.
• خانه‌های ویلایی تک‌واحدی هستند و حیاط دارند، برای همین گردش هوا و تهویه مطبوع در این خانه‌ها بهتر است.
• اختیارات صاحب‌خانه‌ها در ملک ویلایی برای برگزاری مهمانی، جشن یا دورهمی بیشتر است؛ این افراد برخورد کمتری هم با همسایه‌ها دارند.
• نگهداری از حیوانات خانگی در خانه‌های ویلایی بسیار راحتتر از آپارتمان‌ها است.
• برای ایجاد برخی تغییرات، تعمیرات یا بازسازی نیازی به‌نظرسنجی از همسایه‌ها نیست.
• خانه‌های ویلایی معمولاً حیاط‌دار هستند و جای پارک خودرو دارند.
• محیط خانه‌های ویلایی بسیار لذت‌بخش، دنج و راحت است. شما می‌توانید در خانه ویلایی از گل و گیاه در حیاط یا داخل خانه استفاده کنید تا ارتباط بیشتری با طبیعت بگیرید.
• خانه‌هایی ویلایی برای کودکان مناسبتر هستند، چون می‌توانند در حیاط بازی کنند و مزاحمتی برای همسایه‌ها نداشته باشند.

عیب های خانه ویلایی نسبت به آپارتمانی

هر چند شاید عیب‌های که می‌گوییم، چندان روی قیمت خانه‌های ویلایی ناثیرگذار نباشند، اما می‌توانند تصمیم شما را نسبت به خرید این خانه‌ها عوض کنند:

• متراژ بالای خانه‌های ویلایی باعث افزایش قیمت آنها نسبت به واحد‌های اپارتمانی می‌شود.
• امنیت خانه‌های ویلایی نسبت به واحد‌های آپارتمانی کمتر است، چون در آنجا نگهبانی وجود ندارد؛ البته خوشبختانه تجهیزات امنیتی خوبی روی کار آمده‌اند که ایمنی این خانه‌ها را افزایش می‌دهند.
• هزینه نگهداری از خانه‌های ویلایی بسیار بیشتر از هزینه‌های مربوط به واحد‌های آپارتمانی است.
• برای نگهداری خانه‌های ویلایی باید وقت و زمان بیشتری بگذارید. تمیزکاری محوطه این خانه‌ها نیز کاملاً بر عهده صاحب‌خانه است.
• تعداد خانه‌های ویلایی در کلان‌شهر‌ها کاهش پیدا کرده است، چون اغلب مردم ترجیح می‌دهند که در آپارتمان‌ها زندگی کنند؛ برای همین گاهی بابت خرید ملک ویلایی باید به مناطق دور از مرکز شهر بروید.

نکته های مهم در قیمت گذاری خانه های ویلایی

با آگاهی از مزیت‌ها و عیب‌های خانه‌های ویلایی حالا نوبت به بررسی نکته‌های مهم در روند قیمت گذاری این خانه‌ها است:

قیمت گذاری زیر ارقام گرد

اگر می‌خواهید خانه ویلایی خود را زودتر بفروشید، قیمت آن را زیر ارقام گرد تعیین کنید. زمانی که به مشاورین املاک برای ثبت خانه خود جهت فروش مراجعه می‌کنید، آنها مشخصات خانه را به‌همراه قیمت در نرم‌افزار ثبت می‌کنند.اغلب مشتری‌ها ملکی مثلاً زیر یک میلیارد تومان می‌خواهند و مشاورین در نرم‌افزار ملک‌های زیر یک میلیون تومان را برای آنها جستجو می‌کنند. اگر شما برای ملک خود رقمی مثل یک میلیارد و ۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته باشید، سیستم خانه شما را جزء نتایج نشان نمی‌دهد و برخی از مشتری‌ها را از دست می‌دهید؛ در این صورت ملک دیرتر به فروش می‌رسد.

عدم خلاقیت در قیمت گذاری

شما نباید توجه مشتری‌ها را جلب مسائل حاشیه‌ای کنید. مثلاً فردی به‌جای تعیین قیمت ملک بین ۷۵۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان، قیمتی معادل ۷۸۷۷۷۷۷۷۷ را برای آن در نظر می‌گیرد. چنین شخصیتی معمولاً توجه‌ها را به خود جلب می‌کنند و خریداران دوست دارند که درباره این فرد و فلسفه قیمت گذاری او بدانند. در واقع با این اتفاق توجه خریداران به‌جای ملک، روی شخصیت فروشنده جلب می‌شود.

عدم تعیین قیمت های زیاد

توهمات را در مورد ملک کنار بگذارید و واقع‌گرا باشید. زمانی که قیمت‌های فضایی روی خانه ویلایی می‌گذارید، احتمال فروش آن کم می‌شود. ما پیشنهاد می‌دهیم که در زمان تعیین قیمت حتماً از کارشناس‌های امور ملکی مورداعتماد خود کمک بگیرید تا دچار توهمات قیمتی نشوید.

انعطاف پذیر بودن

در برابر شرایط بازار و اطلاعات جدید از خود واکنش نشان دهید و انعطاف‌پذیر باشید. هر چه همگام با تغییرات جدید بازار ملک پیش بروید، به احتمال زیاد ملک موردنظر را با بهترین قیمت می‌فروشید.

نحوه قیمت گذاری خانه ویلایی توسط مشاورین املاک

بسیاری از مشاورین املاک برای قیمت گذاری خانه‌های ویلایی به قیمت خانه‌های فروخته‌شده مشابه در ۳ ماه قبل توجه می‌کنند. آنها متراژ را نیز در نظر می‌گیرند، بنابراین توجه به خانه‌های مشابه می‌تواند اطلاعات مفیدی درباره قیمت ملک به شما دهد. مشاورین املاک در قیمت گذاری خانه‌ها به سیستم‌های سرمایشی، گرمایشی و نحوه لوله‌کشی خانه‌ها هم دقت می‌کنند. نکته‌های مهمی مثل قدمت خانه، تعداد اتاق‌خواب‌ها، اندازه زمین و موقعیت مکانی خانه نیز از فاکتور‌های مهم دیگر قیمت گذاری توسط کارشناس‌های املاک هستند. مشاورین املاک بعد از در نظر گرفتن تمام این موارد قیمت پیشنهادی خود را به شما می‌گویند. حالا اگر با این قیمت موافق نبودید، میانگینی را بین قیمت مد نظر خود و قیمت پیشنهادی مشاورین در نظر بگیرید تا ملک زودتر به فروش برسد.

نحوه قیمت گذاری خانه ویلایی، موضوعی مهم در خرید یا فروش املاک

اطلاع از نحوه قیمت گذاری خانه ویلایی برای فروشنده‌ها و خریدار‌ها اهمیت زیادی دارد. شما می‌توانید درباره ترفند‌های حرفه‌ای‌تر برای قیمت گذاری خانه‌های ویلایی با مشاورین املاک کاربلد صحبت کنید. این افراد با توجه به مهارت و تجربه کاری ترفند‌هایی کاربردی به شما آموزش می‌دهند تا از طریق آنها قیمت ملک موردنظر را متوجه شوید. برای مشاوره تخصصی از مجموعه گیلان املاک کلیک کنید.