خانه کلنگی چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟ پاسخ دادن به این سوال و به‌طور کلی بررسی مفهوم کلنگی بودن در صنعت ساختمان به دلایل زیادی مهم است. در واقع کلنگی بودن یک ساختمان دلیلی بر بازسازی اساسی و یا تخریب و نوسازی آن است.
خانه های کلنگی از جهت کمبود زمین خالی، در کلان‌شهرهای بزرگی همچون تهران، رشت، اصفهان، تبریز و… از اهمیت ویژه‌ای در حوزه ساخت و ساز برخوردار هستند. چراکه تقریبا همه ساخت و سازهای موجود و ساختن ساختمان‌های چندین طبقه، بر بستر یک خانه کلنگی تخریب شده انجام شده یا می‌شود.
بنابراین اگر به موضوع ساخت و ساز و بازار ملک و املاک علاقمند باشید؛ قطعا آشنایی با این مفهوم و جزئیات مرتبط با آن برای شما جذاب خواهد بود. بر همین اساس در این نوشته به بررسی خانه کلنگی پرداخته‌ایم.
خانه کلنگی چه ویژگی هایی دارد؟
بهترین پاسخ برای سوال خانه کلنگی چیست، بررسی ویژگی های چنین خانه ای است. اما پیش از ورود به مفهوم اصلی، بهتر است درباره معنی لغوی و وجه تسمیه این نام‌گذاری کمی بیشتر بدانیم.
حتما می‌دانید که کلنگ ابزاری قدیمی برای تخریب است. از این رو بسیاری بر این باورند که مفهوم خانه کلنگی به معنای خانه‌ای است که زمان تخریب و نوسازی یا بازسازی آن فرا رسیده است.
بنابراین به زبان ساده خانه کلنگی به خانه‌ای قدیمی گفته می‌شود؛ که ارزش آن به ساخته شدن مجدد است. اما چنین خانه ای چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد تا در این دسته قرار بگیرد؟ در ادامه به بررسی این ویژگی ها پرداخته ایم.
مقاومت خانه
خانه های گلنگی به دلیل روش های ساخت قدیمی و از سویی فرسوده شدن زیربنای آنها، معمولا از مقاومت و استحکام کمی برخوردار هستند. سنجش این میزان مقاومت به روش های گوناگونی امکان‌پذیر است.
اما بطور کلی وقتی ساختمانی در برابر حوادث طبیعی و غیرمترقبه مانند زلزله یا آتش سوزی، از مقاومت کمی برخوردار باشد؛ می‌توان به آن کلنگی گفت. به عنوان مثال خانه های ساخته شده بیش از سال ۱۳۸۰ در ایران، استاندارد های محدودتری داشتند. بنابراین آنها زودتر به رده خانه های کلنگی ملحق می‌شوند.
هزینه های نگهداری
یک خانه زنده و سالم، خانه‌ای است که به‌طور مرتب نیازمند تعمیرات و بازسازی بخش‌های مختلف نباشد. اگر خانه مدنظر شما دائما با مشکلات تازه‌ای روبه‌رو می‌شود. مثلا اگر مشکلاتی مانند ترکیدگی لوله، نم دادن، سوختگی سیم‌کشی برق و موارد مشابه در آن به‌طور متوالی رخ می‌دهد؛ طبیعتا با یک خانه کلنگی روبه‌رو هستید.
محاسبه نشدن ارزش ساختمان هنگام قیمت گذاری
یکی دیگر از نشانه‌های کلنگی بودن یک ساختمان، محاسبه نشدن ارزش ساختمان موجود در زمین آن است. به عبارت دیگر اگرچه زمین این ملک ها معمولا از ارزش بالایی برخوردار است؛ اما ساختمان قدیمی موجود در آن معمولا ارزش‌گذاری نمی‌شود. وقتی ساختمانی به چنین مرحله‌ای رسیده است؛ می‌توان گفت تبدیل به یک ملک کلنگی شده است.
نامناسب بودن برای سکونت
در نهایت کلی‌ترین ویژگی یک ملک کلنگی نامناسب بودن آن برای یک سکونتِ باکیفیت است. به عنوان مثال این ساختمان‌ها از نظر عایق بودن شرایط مناسبی ندارند. دریچه‌ها و سیستم تهویه مطبوع آنها مناسب نیست.
دسترسی به بخش‌هایی مثل پشت بام مناسب نیست. بسیاری از آنها پارکینگ ندارند. نبود امنیت و استحکام کافی نیز نشانه‌های مشابهی مبنی بر غیرقابل سکونت بودن این املاک است.
عوامل موثر بر قیمت خانه های کلنگی
حال که تا حدود زیادی با مفهوم خانه‌های کلنگی و ویژگی‌های آن آشنا شدیم؛ بهتر است با عوامل موثر بر قیمت خانه‌های کلنگی نیز آشنا شویم. این موضوع بیش از هر گروهی برای سازندگان و مالکان مهم است؛ چراکه خرید و فروش خانه‌های کلنگی اغلب برای تخریب و ساخت آپارتمان انجام می‌شود.
منطقه زمین
طبیعتا مانند هر ملکی، منطقه زمین بیش از هر عامل دیگری بر قیمت خانه کلنگی اثرگذار است. به عنوان مثال در شهری مثل رشت، قیمت خانه کلنگی در گلسار رشت از سایر مناطق آن بالاتر است. همین موضوع در سایر شهرها نیز صادق بوده و محله‌های بهتر معمولا قیمت بالاتری دارند.
تراکم ساخت
دومین عامل موثر بر قیمت این خانه‌ها، میزان تراکم ساخت آنها است. همان‌طور که گفتیم هدف اصلی از خرید خانه کلنگی، تخریب و ساخت مجدد در زمین آن است. بنابراین هرچه تراکم قابل ساخت در آن زمین مطابق با قانون بیشتر باشد؛ در نتیجه امکان تولید متراژ بالاتری آپارتمان در آن وجود دارد.
همین موضوع ساده نیز باعث می‌شود تا قیمت خانه کلنگی رشت که تراکم آن حداقل ۱۸۰ درصد از مساحت زمین است؛ از قیمت آن در مناطق خارج از شهر بیشتر باشد.
ابعاد و اندازه
یکی دیگر از ویژگی های خانه کلنگی که بر قیمت آن موثر است؛ ابعاد و اندازه زمین آن است. در واقع ابعاد مناسب یک زمین و قناس نبودن آن، کمک می‌کند تا نقشه های بهتری را بتوان در آن طراحی و اجرا کرد.
به عنوان مثال یک زمین با فرم ذوزنقه در مقایسه با یک زمین با ابعاد مستطیلی و نسبت ابعاد ۳ در ۴، با وجود مساحت، منطقه و سایر شرایط یکسان، از قیمت کمتری برخوردار است. چراکه در فرم ذوزنقه یا هر فرم نامناسب دیگر، پرتی زمین در ساخت بیشتر خواهد بود.
از سویی اندازه زمین نیز در قیمت هر متر مربع آن موثر است. به عنوان مثال اگر زمین از مساحت مشخصی کمتر باشد؛ قادر به تامین تعداد مناسب پارکینگ برای تعداد محدودی طبقه یا واحد خواهد بود؛ و ممکن است موجب شود تا تراکم قانونی اعطا شده به زمین کاهش یابد.
از سویی ابعاد بسیار بزرگ نیز، گاها به دلیل افزایش قیمت کلی معامله و همچنین افزایش فضاهای مشاع مورد نیاز، باعث کاهش ارزش زمین در هر متر مربع می‌شود.
شمالی یا جنوبی بودن
یکی دیگر از ویژگی های خانه کلنگی شمالی یا جنوبی بودن آن است. در ملک‌های شمالی حیاط جلوی ساختمان بوده و پس از عبور از آن وارد ساختمان می‌شوید. در ملک‌های جنوبی حیاط پشت ساختمان قرار گرفته است.
اگرچه هر کدام از این دو جهت می‌توانند مزایا و معایب خاص خود را داشته باشند؛ اما وقتی یک خانه کلنگی را برای تخریب و آپارتمان سازی خریداری می‌کنند؛ خانه های جنوبی گرانتر هستند.
در واقع هرچه متراژ بیشتری را بتوان در مجوز ساخت دریافت کرد؛ آن ملک ارزشمندتر خواهد بود. از آنجا که در خانه‌های شمالی شما ملزم به استفاده از حداقل ۵ درصد مساحت زیربنا به عنوان نورگیر هستید؛ طبیعتا به همین میزان از بنای مفید آپارتمان‌های ساخته شده توسط شما کم خواهد شد.
کیفیت خاک
در نهایت در برخی شهرها و مناطق، کیفیت خاک محل قرارگیری ملک کلنگی نیز در تعیین قیمت آن موثر است. به عنوان مثال این موضوع در شهرهای شمالی که خاک سست‌تری دارند از اهمیت بالاتری برخوردار است. همچنین در ساخت برج‌های بلندمرتبه، کیفیت خاک بسیار مهم است. هرچه خاک زمین کلنگی بهتر باشد؛ دریافت مجوز و ساخت بر روی آن با هزینه کمتر امکان‌پذیرتر است.
خانه کلنگی چند سال ساخت است؟
در پاسخ به پرسش خانه کلنگی چند سال ساخت است می توان به یک جواب ساده اکتفا کرد؛ و یا موضوع را کمی دقیق‌تر بررسی نمود. در ایران معمولا به املاک بالای ۳۰ سال ساخت، لقب کلنگی داده می‌شود.
با این حال این موضوع اما و اگرهای فراوانی دارد. در واقع این کیفیت ساخت است که زمان کلنگی شدن یک بنا را مشخص می‌کند. همچنین رسیدگی‌های دوره‌ای و به عبارت بهتر انجام صحیح فرآیند نگهداری و تعمیر ساختمان نیز در افزایش عمر آن بسیار موثر است.
بنابراین چه بسا خانه ها و آپارتمان های پنجاه ساله و بیشتر که نمی‌توان آنها را کلنگی نامید. به همین دلایل در سایر کشورها لقب کلنگی ممکن است به خانه هایی با سال ساخت بیشتر یا کمتر داده شود.
در برخی کشورها با استفاده از تکنولوژی ها و مصالح پیشرفته، ساختمان‌هایی با عمر مفید بیشتر ساخته می‌شوند. به عنوان مثال در کشورهای پیشرفته مانند ژاپن، ایالات متحده و اروپا، بسیاری از ساختمان‌ها به‌طور معمول طوری طراحی شده‌اند تا عمر مفید طولانی‌تری داشته باشند.
مثلا در آمریکا این عدد ۵۰ تا ۶۳ سال است. از سویی در کشورهای در حال توسعه، عمر مفید ساختمان‌ها ممکن است کمتر باشد؛ اما با توجه به پیشرفت‌های اخیر در تکنولوژی و مصالح ساختمانی، این عمر مفید در حال افزایش است.
