مالیات نقل و انتقال اموال در دسته مالیات‌ های مستقیم قرار می‌گیرد که شخصی حقیقی یا حقوقی قصد دارد ملکی را در کشور ایران واگذار کند. بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیر سال ۱۳۹۴ معافیت‌های مقرر از این مالیات کسر می‌شوند و آن را به وجوه دریافتی اعمال می‌کنند. این قانون پیچ‌ و خم‌ هایی دارد که باید قبل از معامله هر ملکی و فروش خانه در گیلان یا در کل کشور ایران درباره آن اطلاعات کامل داشته باشید تا مبادا مشکلی قانونی پیش بیاید.

آشنایی با انواع مالیات نقل و انتقال

انواع مالیات نقل و انتقال عبارت هستند از:

مالیات نقل و انتقال ملک

برخی از مالیات‌ها در دسته معافیت‌های معاملاتی قرار دارند، یعنی شخص از پرداخت معاملات معاف می‌شود، اما این مالیات در این دسته‌بندی قرار ندارد. فردی که ملکی را خرید و فروش می‌کند، باید در زمان معامله و خرید و فروش ویلا در گیلان یا کل ایران حتماً نسبت به پرداخت آن اقدام کند. در واقع پرداخت‌کننده‌های این مالیات صاحبان حق ملک هستند که در اینجا فروشنده باید مالیات را بپردازد. در ضمن این وجه در بنگاه املاک از شما دریافت نمی‌شود، بلکه برای پرداخت آن باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و از طریق دستگاه پوز وجه را بپردازید.

دولت مبلغی را که برای این مالیات در نظر گرفته، ۵ درصد از ارزش معامله است. البته این با مبلغ فروش ملک تفاوت دارد و بر اساس ناحیه مقدار آن تعیین می‌شود. به‌عنوان مثال فرض کنید که قصد معامله یک آپارتمان ۳ میلیارد تومانی را دارید. در اینجا کمیسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی این ملک را تعیین می‌کند که بر فرض ارزش معاملاتی را ۳۰۰ میلیون تومان در نظر می‌گیریم. حالا مالیات این ملک ۱۵ میلیون تومان تعیین‌شده که برای پرداخت آن باید به دفاتر اسناد رسمی بروید.

بعد از پیدا کردن ملک با گیلان املاک یا منبع دیگر، برای اینکه بتوانید مالیات ملک خود را متوجه شوید، باید ارزش معاملاتی آن را بر اساس جدول کمیسیون تقویم املاک بررسی و سپس مقدار به دست‌آمده را ضرب در ۵ کنید. فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:

مالیات نقل و انتقال املاک = ۵ درصد × ارزش معاملاتی ملک

نحوه محاسبه برای املاک تجاری

اگر تصمیم به واگذاری سرقفلی مغازه خود به شخصی دیگر را در کشور ایران داشته باشید و بخواهید که در ازای آن پولی را دریافت کنید، باید ۲ درصد از این مبلغ را به دولت پرداخت کنید. مثلاً فرض کنید قصد واگذاری مغازه‌ای به ارزش ۳ میلیارد تومان را دارید که در اینجا باید ۶۰ میلیون تومان به‌ عنوان مالیات پرداخت شود.

نحوه محاسبه برای املاک مسکونی

برای اینکه نحوه محاسبه برای املاک مسکونی را متوجه شوید، یک مثال برایتان می‌آوریم. فرض کنید شخصی می‌خواهد که ملکی به ارزش معاملات یک میلیارد تومان را با قیمت ۸۰۰ میلیون تومان به یک مؤسسه واگذار کند. در این حالت او باید ۵ درصد از ارزش معاملات را برای دولت بپردازد که یعنی مبلغ پرداختی ۴۰ میلیون تومان است.

مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

در علم حسابداری سرقفلی را با نام Goodwill یا دارایی نامشهود و ثابت یک شرکت می‌شناسند که بر اساس آن خریدار موظف است که بر اساس ارزش دفتری مبلغی بالاتر از دارایی‌های واقعی را پرداخت کند. در واقع دولت هزینه‌های مربوط به سرقفلی را به‌صورت کاملاً جداگانه محاسبه می‌کند. به‌عنوان مثال شما می‌توانید ارزش برند یک شرکت را در نظر بگیرید، در اینجا صاحب شرکت باید به‌واسطه نام و شهرت برند مالیات خود را بپردازد.

چندین نکته مهم درباره مالیات سرقفلی و نقل و انتقال مغازه وجود دارد که باید به آنها توجه داشته باشید:

• در برخی موارد شاید نتوان قیمت سرقلی را به هر دلیلی مشخص کرد که در اینجا باید معیار را بر اساس قیمت معاملاتی نزدیکترین مکان مشابه در نظر گرفت.
• قانون فقط مالیات سرقفلی را برای املاکی در نظر می‌گیرد که کاربری تجاری دارند. این نوع انتقال شامل سند رسمی و وکالت رسمی نیز می‌شود.
• دولت این مالیات را فقط برای املاکی در نظر می‌گیرد که در حال بهره‌برداری و استفاده هستند؛ بنابراین اگر مالک یک ساختمان نیمه‌ساخته‌شده هستید یا زمینی تجاری دارید، نگران تعیین مالیات سرقفلی برای آن نباشید.
• بر اساس مفاد جزء ب بند «۵» بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ ۲۷/۰۷/۱۳۸۴ تا زمانی که ملک به‌صورت زمین باشد و هیچ فعالیت تجاری در آن انجام نشود، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نمی‌شود.
• قوانین ذکر شده بر اساس مالیات بر ارث وراث درجه اول تعیین می‌شود و میزان مالیات ارث بر وراث درجه ۲ و بیشتر را قانون و کارشناس تعیین می‌کند که در این مواد مبلغ تعیین‌شده بیشتر از درصد ذکر‌شده خواهد بود.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک چیست؟

اگر شخص بعد از سال ۱۳۹۵ فوت‌شده باشد، وراث باید از قانون جدید تبعیت کنند. در قانون جدید مالیات بر ارث سرقفلی مغازه را برابر با ۳ درصد ارزش آن تعیین کرده‌اند. این نرخ در واقع برای وراث درجه یک مثل پدر، مادر، همسر، فرزندان و نوادگان تعیین می‌شود.

دولت این نرخ را برای وراث درجه ۲ یعنی برادر، خواهر و اولادشان ۶ درصد و برای وراث درجه ۳ که شامل عمو، عمه، خاله، دایی و اولادشان می‌شوند، این نرخ را ۱۲ درصد در نظر گرفته است. حق واگذاری بر اساس قیمت واقع آن در زمان ثبت انتقال به نام ورثه ارزش‌ گذاری می‌شود. البته قیمت سرقفلی را کارشناس سازمان امور مالیاتی تعیین می‌کند؛ بنابراین شاید نرخ ذکر‌شده با قیمتی که وراث در اظهارنامه خود لحاظ کرده‌اند، فرق کند. در اینجا هر چه کارشناس مبلغ بیشتری را تعیین کند، مبلغ مالیات نیز بالا می‌رود.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

هیئت دولت تصویب نامه مالیات بر ساخت‌و‌ساز را بر اساس آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم تأیید کردند، بنابراین از آن به‌عنوان مبنایی جدید برای دریافت مالیات بر ساخت‌و‌ساز از سازندگان مسکن یاد می‌شود. بر اساس این قانون مالیاتی که برای سازندگان حقیقی به‌منظور ساخت‌و‌ساز مسکن تعیین شده، ۱۵ تا ۲۵ درصد از محل سود سازنده از اولین فروش آن واحد مسکونی است. اشخاص حقیقی شامل خرده سازان و انبوه سازان هستند.

پرداخت مالیات بر اساس قانون باید به این شیوه انجام شود:

• اگر جزء سازنده‌های حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی هستید و از سازمان برنامه و بودجه مجوز دارید، باید ۲۵ درصد از درآمد مبلغ فروش واحد‌های نوساز را در اختیار دولت بگذارید.
• سود ساخت‌و‌ساز برای شرکت‌های تعاونی مسکن ۱۸.۷۵ درصد است که باید آن را به سازمان امور مالیاتی واگذار کنند.
• سازندگان حقیقی که شامل انبوه‌سازان و خرده‌سازان می‌شوند، باید ۱۵ تا ۲۵ درصد را بپردازند.

فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز

بر اساس فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت‌ و‌ ساز در زمان تعیین مالیات باید سود سازنده، هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و هزینه‌های زمین را از قیمت نهایی فروش کم کنید. با این اوصاف کاملاً برعکس مصوبه‌های قدیمی که بر طبق آنها مالیات فقط ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین‌شده بود و امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت، از این بعد مسکن ساز‌ها نیز باید در حد سایر تولیدکننده‌ها مالیات بپردازند.

بر اساس این فرمول سازندگان حقیقی موظف هستند که در ۳ سال ابتدایی بعد از صدور پایان کار خود مالیات را بپردازند. در اینجا هر سازنده‌ای به غیر از شرکت‌های حقوقی چنانچه بخواهید ملک نوساز را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار در بازار عرضه کند، نیازی به پرداخت مالیات ندارد.

تنها املاکی که پروانه ساختمانی آنها از سال ۱۳۹۵ به بعد صادر‌شده است، باید این مالیات را بپردازند؛ بنابراین اگر جزء ساخت‌و‌سازگر‌هایی هستید که موفق شده‌اید پروانه ساختمانی ملک خود را تا اسفند سال ۱۳۹۴ دریافت کنید، از پرداخت مالیات معاف می‌شوید.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

اگر به‌عنوان مالک قصد دارید که حق واگذاری محل اجاره بدون انتقال سرقفلی و تغییر شغل را انتقال دهید، باید نسبت به پرداخت مالیات ۲ درصدی اقدام کنید. مودیان در اینجا باید اظهارنامه مالیاتی خود درباره حق واگذاری محل را تا ۱ ماه بعد از انجام معامله ارائه کنند. در دیگر موارد باید تا انتهای تیر ماه سال بعد به انضمام مدارک اداره مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلقه را بر اساس قوانین بپردازند.

در صورت عدم تسلیم اظهارنامه در زمان مشخص‌شده، جریمه‌ای حدود ۱۰ درصد مالیات متعلقه تعیین می‌شود که قابل بخشش نیست و حتماً باید پرداخت شود. عدم پرداخت مالیات در زمان مشخص جریمه‌ای حدود ۲.۵ درصد مالیات به ازای هر ماه را در پی دارد.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟

شما باید بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم هزینه دارایی انتقال سند ملک و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات را در لحظه در دفاتر اسناد رسمی پرداخت کنید. بر اساس این قانون سازمان ثبت اسناد و املاک وظیفه دارد که اجازه دسترسی سازمان امور مالیاتی کشور را به سامانه ثبت الکترونیکی دهد.

بعد از اینکه دفترخانه میزان مالیات پرداختی را تعیین کرد، مودیان این امکان را دارند تا در همان دفترخانه برای پرداخت مالیات اقدام کنند. با این امکان دیگر نیازی به حضور مودیان بابت پرداخت این وجه در سازمان امور مالیاتی کشور نیست.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

سازمان امور مالیاتی کشور برای اینکه شرایط راحت تری را برای مودیان به‌وجود بیاورد، اقدام به راه‌اندازی سامانه www.tax.gov.ir کرده است. این سامانه خدمات متنوعی را برای مودیان مالیاتی ارائه می‌دهد. از جمله این خدمات می‌توان به امکان ثبت اظهارنامه مالیاتی به‌صورت آنلاین اشاره کرد.

به‌ واسطه روی کار آمدن این سامانه مودیان دیگر نمی‌توانند برای ثبت اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات به‌صورت حضوری اقدام کنند. در واقع شما به‌عنوان یکی از مودیان می‌توانید به این سامانه مراجعه کرده و اظهارنامه مالیاتی خود را بفرستید.

سایت tax.gov زیر مجموعه‌ های مختلفی برای انجام امور مالیاتی دارد.

معافیت مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

در زمینه نقل و انتقال املاک برخی معافیت‌ها وجود دارد که دانستن آنها خالی از لطف نیست. این معافیت‌ها عبارتند از:

• ملک‌هایی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن تحت تملک دولت شده‌اند، نیازی به پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی ندارند.
• در مورد املاک اوقافی مستاجر فقط در رابطه با مساحت کل زمین ساختمان باید مالیات نقل و انتقال را بپردازد.
• اگر ملکی در تصرف شخصی شماست و برای آن سند مالکیت ندارید، شما مانند مالک هستید و در هنگام انتقال باید مالیات را بپردازید.
• اگر بعد از پرداخت مالیات مودی معامله را انجام ندهد، اداره امور مالیاتی باید مبلغ وصول‌شده را ظرف ۱۵ روز مبنی بر عدم ثبت معامله مسترد کند.
• زمین‌ هایی که به‌واسطه سند عادی خود فروخته‌شده‌اند و مالک در این زمین‌ها ملکی داشته باشد، در زمان تنظیم سند مشروط بر اینکه شهرداری یا مراجع قانونی تایید کنند، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات تعیین نخواهد شد.
• اگر بنایی در لیست آثار ملی ایران قرار بگیرد، اگر به سازمان میراث فرهنگی منتقل شود، نیازی به پرداخت مالیات ندارد. این بنا‌ها اگر در دست اشخاص باقی بمانند نیز نیازی به پرداخت ۵۰ درصد از مالیات بر درآمد برای آنها نیست.

مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

در طی سال‌های مختلف به‌منظور پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک باید برخی مدارک را ارائه دهید که عبارتند از :

• فتوکپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• فتوکپی پروانه ساختمان
• گواهی واریز مالیات بر ارث (‌فرم ۱۹)
• استعلام دفترخانه (‌با ذکر نام خریدار)
• فتوکپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی یا اجاری
• فتوکپی شناسنامه خریدار (ان)
• فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
• فتوکپی گواهی شهرداری
• فتوکپی پایان کار
• فتوکپی کارت ملی خریدار (ان) (پشت و رو)
• فتوکپی کارت ملی فروشنده (گان) (پشت و رو)
• فتوکپی حصر وراثت (در صورت موروثی‌بودن)
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

قانون جدید مالیات فروش ملک که همه مالکان باید درباره آن بدانند

قانون جدید مالیات فروش ملک به گونه‌ای است که همه مودیان و مالکان باید درباره آن بدانند. مالیات تعیین‌شده برای هر ملک باید در زمان مشخص پرداخت شود، در غیر این صورت گیر و دار‌های قانونی زیادی را برای مالک به‌وجود می‌آورد. شما می‌توانید با مشاوره با یک کارشناس حرفه‌ای مبلغ دقیق مالیات تعیین‌شده برای ملک خود را متوجه شوید یا بر اساس فرمول ذکر‌شده در این مطلب مبلغ را به دست آورده و برای پرداخت آن اقدام کنید.

از آنجا که مالیات فروش ملک کم نیست، توصیه می‌کنیم که قبل از پرداخت وجه حتماً اطلاعات بیشتری درباره آن از کارشناس‌های حرفه‌ای ملک و املاک به دست آورید. هر چه آگاهی شما درباره قانون جدید مالیات فروش ملک بیشتر شود، کمتر درگیر، گیر و دار‌های قانونی می‌شوید و به راحتی می‌توانید مبلغ تعیین‌شده برای مالیات خود را بپردازید. با پرداخت مالیات دیگر هیچ مانعی بر سر راه ملک شما وجود ندارد و شما با خیال راحت می‌توانید اقدام به فروش یا واگذاری آن کنید.