یکی از روش های سرمایه گذاری امن این است که افراد دارایی خود را به خرید ملک شامل آپارتمان، ویلا، مغازه و زمین و… اختصاص دهند. با سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن علاوه بر کسب سود از افزایش قیمتی که سالانه صورت می‌گیرد؛ چنانچه تمایل به ساکن شدن در آن خانه را نداشته باشید؛ می‌توانید از طریق اجاره دادن آن نیز یک منبع درآمد جدید برای خود ایجاد کنید. این شیوه از سرمایه‌گذاری رو به رشد بوده و همیشه با سود همراه است. البته با توجه به هزینه بالای خرید ملک، همه قادر نیستند برای سرمایه‌گذاری در این زمینه اقدام کنند.
سرمایه‌گذاری در مسکن برای عموم افراد ساده است؛ اما نیاز به پرداخت مالی قابل توجه دارد. از شیوه‌هایی که این اقدام را آسان می‌کند؛ اطلاع از شرایط خرید آپارتمان وام دار است. خانه وام دار به خانه‌ای می‌گویند که فروشنده برای خرید یا بازسازی آن وام گرفته و سند خانه به عنوان وثیقه در رهن بانک است.
این گزینه برای افرادی که سرمایه کمتری نسبت به قیمت کل ملک دارند با توجه به اینکه مابقی را بصورت اقساط باید به بانک بپردازند و در ابتدا مبلغ کمتری به فروشنده پرداخت می‌شود، منطقی است. البته لازم است مشکلات موجود در این روش را هم در نظر داشت.
مثلا بسیاری از افراد قادر به دریافت وام مسکن نیستند؛ و این موضوع باعث شده خرید خانه وام دار رایج نشود. این سرمایه‌گذاری در کنار ویژگی‌های مثبت و پیامدهای منفی، ریسک های مختلفی دارد. در ادامه تلاش می‌کنیم به چگونگی خانه‌دار شدن با کمک وام همراه با کم‌ترین ریسک بپردازیم.
سرمایه گذاری از طریق خرید خانه با وام
بزرگ‌ترین مشکل خریدار در دسترس نبودن سند است. فروشنده نمی‌تواند به صورت رسمی خانه را به نام خریدار بزند. با این وجود افراد زیادی از این نوع سرمایه گذاری، برای مدیریت ثروت خود، خصوصا اگر سرمایه آنها محدود باشد، استقبال می‌کنند. این اقدام به صورت خاص در استان های خوش آب و هوا مانند گیلان، رواج دارد.
افراد به دفترهای مشاوره املاک در این استان و خصوصا شهرهای بزرگ و جذاب آن برای گردشگران، که انتخاب‌های متعددی در آنها وجود دارد مراجعه می‌کنند. ساخت و سازهای روبه افزایش، همراه با تجربه و تسلط مشاورین محلی، منجر می‌شود مثلا درخواست خرید خانه ویلایی در رشت با وام، به نتیجه برسد و امکان یافتن ملک وام دار با سرمایه اولیه کمتر مهیا شود.
با توجه به رو به رشد بودن قیمت در پایتخت یا شهرهای شمالی و احتمال افزایش قابل توجه درآمد خریدار با اجاره دادن کوتاه مدت ملک به گردشگران و مسافران، در این شهرها یا حومه آنها متقاضیان خرید، روی پرداخت ساده‌تر اقساط همراه با سود حاصل از این اجاره‌ها حساب باز می‌کنند.
بررسی مالکیت خانه های وام دار
برای مدیریت ثروت خود و حفظ ارزش پول محدود باید بدانیم که مساله اصلی رشد سرمایه است. رشد ثروت و منابع مالی، با سرمایه‌گذاری در زمینه املاک و مستغلات که پتانسیل بالایی در سود دهی دارند، امکان‌پذیر است. برای همین افرادی که پول کافی برای خرید ملک ندارند تلاش می‌کنند با حداقل دارایی خود، از طریق استفاده از شرایط خرید آپارتمان وام دار از خرید خانه غافل نشوند.
در خرید خانه وام‌دار به دلیل وجود تعهدات طرف قبلی نسبت به بانک، سند به نام خریدار صادر نمی‌شود. اما وکالت‌نامه مالکیت که توسط فروشنده به خریدار داده می‌شود، جایگزین سند است. با این حال لازم است بدانیم که تا زمان تسویه کامل با بانک، فروشنده نمی‌تواند حق فروش کامل را به خریدار بدهد.
همچنین به دلیل برخی ابهامات، گاهی در معامله امکان دارد افرادی ورود کنند که قصد کلاهبرداری داشته باشند. البته همه خانه‌های وام دار به این شکل نبوده و مثلا در مورد وام بانک مسکن، امکان انتقال آن به فرد دیگر تحت شرایطی وجود دارد.
با این حال توصیه می‌شود مشاورین املاک معتبر را محل مشورت خود قرار دهیم تا پیگیر این موارد باشند. برای خرید ملک در هر شهری به افراد معتمد در این کسب و کار لازم است مراجعه کنیم خصوصا وقتی معامله‌های خاص مانند خرید خانه با وام را در نظر داریم؛ مطمئن‌ترین حالت این است.
برای نمونه چنانچه قصد خرید آپارتمان در رشت را دارید، به مشاوران معتمد شهر که مسلط به کار در استان گیلان هستند، مراجعه کرده و با بیان اینکه چقدر سرمایه دارید، اقدام به انتخاب مناسب‌ترین گزینه کنید. چه با وام، چه معرفی مواردی با قیمت مناسب در نواحی خاص و روبه رشد خارج شهر، همچنین با گزینه‌های متفاوت پیش‌فروش، مشاورین محلی بهترین انتخاب برای راهنمایی کردن شما هستند.
مزایا و کاستی های خرید خانه وام دار
خرید خانه در شهرهای بزرگ یا خرید ملک قابل اقامت با قیمت مناسب و شرایط خاص برای افرادی که خیال سرمایه‌گذاری امن و مطلوب دارند، خصوصا در شهرهای محبوب گردشگری و طبیعت گردی، یک هدف مهم محسوب می‌شود. مثلا برای خرید آپارتمان در گیلان که منطقه ای همواره جذاب برای مسافران بوده است؛ طبیعی است که به دفاتر مورد اطمینان و از طرفی فعال و دارای دسترسی به ابزارهای مدرن و تسهیلات خاص، مراجعه کنیم. خصوصا که در سال‌های اخیر، قیمت مسکن در اینگونه شهرهای توریستی افزایش یافته است؛ و متقاضیان ملک لازم است به کمک افرادی که از گزینه‌های خرید اقساطی و خرید با وام مطلع هستند؛ اقدام به خرید ملک کنند.
مزیت های خرید خانه وام دار
برای خرید این خانه‌ها به نقدینگی کمتری در مقایسه با خرید سایر خانه‌ها نیاز است و مابقی پول خرید، به‌صورت اقساطی توسط خریدار پرداخت می‌شود. برای فروشنده‌ای هم که نیاز فوری به پول نقد دارد؛ خانه وام دار گزینه‌ای است که سریع‌تر فروخته می‌شود.
به‌طور خلاصه با وجود دردسرهای این نوع خرید، مزیت‌هایش به مراتب بیشتر به نظر می‌رسد؛ و در صورت رعایت تمام اصول در زمان معامله، این سرمایه‌گذاری به دردسرهایش می‌ارزد. از سویی امروزه خرید و فروش ملک وام دار، ساده و راحت شده است؛ و هر زمان در صورت نیاز می‌توان به سرعت آن را فروخت. در نهایت پرداخت قسطی مابقی مبلغ لازم برای خرید، بی‌شک منجر به امکان‌پذیر شدن این نوع سرمایه‌گذاری مطمئن، برای افرادی که سرمایه اولیه آنها کمتر از قیمت کل ملک است خواهد شد.
کاستی ها و معایب خرید خانه وام دار
گرچه این معامله سودمند به نظر می‌رسد؛ اما نکته اصلی این است که تا تسویه حساب کامل، سند از رهن بانک خارج نمی‌شود. به همین دلیل خانه یا وکالتی معامله شده یا در رهن بانک است. در حالت اول بعد از تنظیم قولنامه، صاحب‌خانه به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که پس از آزادسازی سند، خانه به نام او شود. اما این معامله دردسرهای خاصی دارد. مثلا در صورت مرگ فروشنده پیش از آزادسازی سند، وکالت‌نامه باطل می‌شود و افراد با ورثه در موقعیت بلاتکلیف می‌مانند.
شرایط خرید آپارتمان وام دار طوری است که برای کلاه برداران هم موقعیت مناسبی فراهم می‌شود. مثلا فروشنده می‌تواند خانه را به عنوان خانه وام‌دار و قولنامه‌ای به چند نفر بفروشد و متواری شود. به همین دلیل برای خرید این نوع ملک، باید به محل معتبری مراجعه کرده و کاملا مطمئن شوید که خانه قبل از شما به دیگری فروخته نشده است.
اطمینان از این موضوع ساده نیست. به همین دلیل بعضی ترجیح می‌دهند که برای معامله ملک و پرداخت اولیه کمتر، از وام مستقیم بانکی استفاده کنند. البته این اقدام هم حواشی زیادی دارد و زمان‌بر است. مثلا برای صاحب خانه شدن در گیلان و خرید آپارتمان در رشت، وقتی بودجه کافی ندارید، با توجه به سودآور بودن معامله، باید راههای متعددی را بررسی کرد. گاهی تصور می‌شود که شیوه بهتر، دریافت وام از بانک‌های معتبر است.
اما باید در نظر گرفت که شرایط و روند گرفتن وام بانکی از شرایط خرید آپارتمان وام دار بسیار سخت‌تر بوده و پروسه طولانی‌تری دارد. گاهی نیز درخواست وام به دلایل مختلف پذیرفته نمی‌شود و سرمایه کم خریدار در این بازه زمانی و معطلی نوبت بررسی بانک، قطعا ارزش کمتری پیدا خواهد کرد.
کاهش ریسک معامله خانه های وام دار
برای کاهش ریسک خرید خانه های وام دار دو راه قانونی وجود دارد:
- فک رهن و طرح رها
- انتقال وام
فک رهن و طرح رها
یکی از راههای کم شدن خطر خریدن خانه‌های وام‌دار، خواستن فک رهن از فروشنده است. برای این کار فروشنده یا باید وامش را کاملا تسویه کند یا از طرح «رها» استفاده کند. بانک مسکن به مشتریانش اجازه می‌دهد بدون تسویه حساب کامل و با سپرده‌گذاری، سند را از رهن خارج کنند.
فروشنده باید سپرده‌ای به ارزش ۱۱۰ درصد ارزش کل بدهی باقیمانده باز کند که تا اتمام پرداخت اقساط، غیرقابل برداشت است. البته این نوع آزاد کردن سند، برای یک طرف یا دوطرف معامله ضرر مالی به همراه دارد و توجیه اقتصادی ندارد.
فک رهن سند با انتقال وام
چون غالبا فروشنده این اندازه پول نقد برای تسویه وام و سپس فروش آن با انتقال سند، ندارد، یا زیر بار نمی‌رود، راه حل بهتر، انتقال کامل وام است. هم فروشنده و هم خریدار به بانک مسکن مراجعه کرده و بخشی از بدهی را یکجا می‌پردازند. گرچه سند در این روش هم در رهن بانک می‌ماند؛ ولی وام به نام خریدار می‌شود و با تایید نامه بانک، دوطرف معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند را رسما به نام خریدار می‌زنند.
موارد مهم در معامله ملک وام دار
- روش‌های پرداخت و خرید خانه وام‌دار متفاوت هستند.
- در انتقال وام به خریدار، از طریق مراجعه طرفین به بانک، سند رسمی به نام خریدار زده می‌شود.
- با انتقال وام، خریدار مبلغ مناسب بودجه خود را به فروشنده داده و مابقی را اقساطی به بانک می‌پردازد.
- در انتقال وام درصدی از مبلغ، یکجا به بانک پرداخت می‌شود و در آخر از کل مبلغ وام کسر می‌شود.
با وجود شرایط ایده‌آل، خرید خانه وام‌دار ریسک‌هایی هم دارد. بنابراین یا ریسک‌ها را باید پذیرفت یا سعی کرد به انواع روش قانونی مانع اتفاقات ناخوشایند آینده شد. معقول‌ترین شیوه خرید خانه وام‌دار، انتقال وام از فروشنده به خریدار به‌صورت رسمی در بانک و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی است.
