بین مالک و مستاجر، همان ابتدا قراردادی امضا میشود که در آن دو طرف تعهداتی را پذیرفته و تضمین میدهند که رعایت کنند. این تعهدات پشتوانه کاملا قانونی دارند و هر دو طرف باید در مدت قرارداد به آنها پایبند باشند. در این صورت نیازی به اقدام مالک برای حکم تخلیه فوری مستاجر از ملک نیست. قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است که تعیین زمان، یکی از شرایط مهم برای صحت آن بشمار میرود.
چنانچه برای این قرارداد مدت زمان معینی در نظر گرفته نشود؛ فاقد اعتبار خواهد بود. در انتهای قرارداد و در صورت عدم تمایل به تمدید مجدد، صاحب خانه مجاز است تا به مستاجر دستور تخلیه دهد. در صورتی که مستاجر راضی به این کار نشود. یا صاحبخانه حاضر به بازپرداخت ودیعه مستاجر نباشد. موضوع باید از طریق مراجع حقوقی و قانونی حل و فصل شود. روندی که معمولا فرساینده و کمی سخت است. برای اطلاع دقیق از این موضوع با ادامه این مقاله گیلان املاک همراه ما باشید.
آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند؟
به زبان ساده یک قرارداد اجاره مناسب، میتواند حقوق هر دو طرف قرارداد، یعنی مستاجر و مالک را مشخص کرده و تضمین نماید. با این حال همیشه سوالات مهمی هنگام عقد چنین قراردادهایی وجود دارد. به عنوان مثال اینکه در چه شرایطی مالک اجازه تخلیه ملک خود را خواهد داشت؛ از جمله این موارد است. در این زمینه بطور خلاصه مالک باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه منطقه ملکی خود مراجعه نماید؛ تا در نهایت حکم تخلیه را از مراجع قانونی بگیرد.
از سویی اگر مستاجر بندهای درج شده به عنوان مسئولیتهای مستاجر در قرارداد را رعایت نکرده باشد. به عنوان مثال از پرداخت اجاره امتناع ورزیده باشد؛ مالک شانس تخلیه زودهنگام ملک را خواهد داشت. در واقع امکان تخلیه زودتر توسط مستاجر، مطابق درخواست مالک، با وجود مشکلات خاصی که در موارد زیر مطرح شدند، تسهیل میشود :
- اگر مدت اجاره در قرارداد مشخص شده باشد پس از پایان این مدت، مالک میتواند خانه خود را به صورت تخلیه کامل از مستاجر تحویل بگیرد.
- پرداخت نکردن بهموقع اجاره ماهانه که در قرارداد تعیین شده، به مالک امکان میدهد که با توجه به نقض تعهدات اولیه، برای تخلیه اقدام کرده و درخواست قانونی کند.
- اگر مستاجر برای کار غیرمجاز و خارج تعهدات قرارداد از ملک استفاده کند؛ موجر میتواند به مراجع قضایی درخواست داده و حکم تخلیه بگیرد.
- اگر مستاجر به ملک خسارت وارد کند؛ مالک برای جبران خسارت و تخلیه مستاجر، میتواند سریعتر اقدام کند و حکم بگیرد.
- نیاز مالک به ملک خود در برخی موارد که قانون به مالک اجازه داده است؛ امکان تخلیه سریعتر را فراهم میکند.
تاثیر تنظیم دقیق اجاره نامه با تضمین و تعهدات برای تسهیل گرفتن حکم تخلیه
بطور کلی قانون در ایران سه نوع اجاره را بهصورت قانونی تعریف کرده است. اجاره محل کار (تجاری و اداری)، محل سکونت و مکانهای عمومی مثل درمانگاه یا موسسات خیریه. هرچند مورد آخر در دسته مسکونی نیز قرار میگیرد. در هر سه مدل قرارداد، بر اساس توافق طرفین، مستاجر موظف میشود تا مبلغی را به عنوان اجاره ماهانه به صاحبخانه پرداخت کند.
طبیعتا مهمترین دلیلی که موجب میشود صاحبخانه بتواند زودتر از موعد پایان قرارداد حکم تخلیه را بگیرد؛ عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر است. با این حال برای اینکه بدانیم آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند و در چه حالتی این اتفاق میافتد. بهتر است در قرارداد، نکات خاصی رعایت شوند تا موضوع شفافتر شده و در مراجع قانونی هم از آن استفاده مفید شود. در به ادامه اصلی ترین نکات اشاره کردهایم :
- اجاره نامه باید در دو نسخه تنظیم شود.
- مدت زمان اجاره باید با تاریخ دقیق و مشخص ثبت شود.
- قرارداد باید به امضای هر دو طرف قرارداد یعنی موجر و مستاجر برسد.
- در سند عادی اجاره املاک تجاری، باید اعلام شود که ملک با سرقفلی یا بدون سرقفلی اجاره داده شده است.
- دو نفر شاهد معتمد ضرورت دارد که قرارداد اجاره را امضا کنند.
قانون و شرایط خاص دریافت حکم تخلیه توسط مالک
در قانون به صراحت درباره شرایط گرفتن حکم تخلیه ملک صحبت شده است. اگرچه جزئیات این قانون متعدد است؛ اما بهطور خلاصه در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد و یا پایان یافتن قرارداد، مالک در صورت عدم همکاری مستاجر حق دارد برای تخلیه ملک به مراجع قانونی شکایت ببرد.
برای فهمیدن اینکه آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند یا نه و تحت چه شرایطی میتواند چنین کاری کند؛ باید بدانیم که اگر در این میان، ملک مورد نظر که اجاره داده شده تجاری باشد؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ میشود.
در نتیجه دادگاه باید بر اساس آن قوانین برای فسخ اجاره و تخلیه ملک توسط مستاجر به صدور رای اقدام کند. اما اگر قرارداد بین مستاجر و صاحب ملک، بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ به بعد تنظیم شده باشد؛ مرجع صاحب صلاحیت برای رسیدگی، شورای حل اختلاف است. این شورا با بررسی اجارهنامه برای تخلیه خانه، دستور مناسب را صادر خواهد کرد. بهطورکلی زمانی میتوان برای گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی به دادگاه رفت که یکی از چهار مشکل اصلی زیر وجود داشته باشند :
- تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر پس از پایان قرارداد
- عدم پرداخت اجاره ماهانه به مدت بیشتر از سه ماه
- کاربری غیر مشروع از ملک اجاره شده توسط مستاجر
- در اختیار قرار دادن ملک مورد اجاره به فرد یا افراد دیگری توسط مستاجر، بدون هماهنگی با مالک
مراحل تخلیه خانه توسط مستاجر و گرفتن حکم توسط مالک
اگر نسبت به یکی از شرایط لازم برای دریافت حکم تخلیه خانه خود اطمینان دارید. میتوانید برای این کار اقدام کنید. به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقریبا تا ۲۴ ساعت بعد از آن، به مستاجر حکم تخلیه ابلاغ میشود. همچنین مستاجر ۷۲ ساعت بیشتر فرصت برای تحویل منزل به شما به عنوان صاحبخانه نخواهد داشت. نکته مهم دیگر اینکه مستاجر امکان اعتراض به این حکم را ندارد.
البته در نظر بگیرید که حکم تخلیه ملک زمانی قابل اجرا است که صاحبخانه ودیعه یا پول پیش را که امانت از مستاجر گرفته بوده پس بدهد. بنابراین برای پیشبرد کار، ابتدا باید مبلغ ودیعه را به حساب مستاجر ریخته و رسیدن پرداخت آن را نیز به مراجع قضایی ارائه دهید. از سوی دیگر اگر در زمان سکونت، مستاجر منجر به ایجاد خسارت در ملک شده باشد؛ یا اجاره نداده و بدهکار باشد؛ صاحبخانه برای دریافت بدهی مستاجر و همچنین خسارت خود، به دادگاه رفته و درخواست میدهد تا ادعای او ثابت شود.
به طور خلاصه طبق سه گزاره زیر و با این ترتیب، مالک میتواند برای تخلیه فوری خانه اقدام کند :
- در اولین قدم اعلام به مستاجر، مهمترین اقدام است. مالک باید کتبا به مستاجر اطلاع دهد تا در اولین فرصت ملک را تخلیه کند.
- مراجعه به مراجع قضایی مرحله بعدی است. در صورت عدم همکاری مستاجر، مالک باید با ارائه مدارک و مستندات لازم و کافی به مراجع قضایی، برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر خود اقدام کند.
- اجرای حکم تخلیه پس از صدور حکم، توسط مراجع قضایی و قانونی و رسمی صورت میگیرد. مالک در این حالت همراه مامورین و با در دست داشتن حکم قانونی، میتواند ملک خود را پس بگیرد.
دقت کنید که نکته مهم برای پاسخ به اینکه آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند یا نه، این است که با پایان زمان اجاره، مستاجر در ملک مانده باشد و تخلیه نکند یا در زمان مقرر تحویل دهد. بنابراین بسیار مهم است که توافق شما در قرارداد و مفاد قانونی آن صحیح باشد و زمینه را برای برخورد با مستاجر متخلف فراهم کند.
همچنین در نظر بگیرید که اگر در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت اجاره، مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر به عنوان خسارت دریافت شود. برای انجام این کار نیازی به ارسال اظهارنامه مجزا وجود ندارد.
برای دریافت حکم تخلیه خانه به کجا باید مراجعه کرد؟
در املاک مسکونی مهمترین و اولین مرجع قانونی برای مراجعه، شورای حل اختلاف است. اما در مورد املاک تجاری و اداری، تنها مرجع مورد قبول دادگاه است. در شورای حل اختلاف معمولا میتوان حکم تخلیه را طی یک هفته کاری دریافت کرد. همچنین همانطور که پیش از این گفتیم؛ مستاجر تنها سه روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. با این حال در مورد دعاوی ارسال شده به دادگاه، باید انتظار زمان طولانیتری را داشته باشید.
از سویی گاهی مالک بدون تخلفِ مستاجر، میخواهد به دلایل ضروری خاصی ملک را تخلیه کند. در این صورت مالک باید این موضوع را به دادگاه اثبات نمایید. در واقع برای فهم اینکه آیا در این شرایط صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند و چنین توانی دارد یا خیر، باید بدانیم که این مراحل چگونه هستند.
چون صاحبخانه باید به شورای حل اختلاف، ضرورت این موضوع را ثابت کند. به عنوان مثال اینکه خانه را فروخته و یا محل سکونت دیگری ندارد و باید فورا خودش از ملک خود استفاده کند؛ از مواردی است که معمولا برای شورای حل اختلاف پذیرفتنی است. در این حالت روند کار تسهیل خواهد شد.
مجموعه نکات اصلی مربوط به گرفتن حکم تخلیه فوری ملک توسط مستاجر
در جمعبندی مقاله و بررسی کوتاه نکات اصلی، باید گفت وقتی دو طرف معامله اجاره ملک، بر سر زمان تخلیه نتوانند توافق کنند؛ مراجعه به شورای حل اختلاف بهترین کار است. البته در این شورا نیز همه چیز به بندهای قرارداد شما و همچنین انجام یا عدم انجام تعهدات بستگی دارد. بهطور خلاصه در ادامه به گزارههای مهم و جمعبندی تمام موارد و مسائلی که مرتبط با این موضوع هستند و لازم است مدنظر باشند، اشاره میکنیم.
- قرارداد میان موجر و مستاجر، به دو صورت رسمی و غیر رسمی در حضور دو شاهد امضا میشود.
- حکم تخلیه خانهای که در اجاره بوده و همان زمان توسط دیگری خریداری شده، زمانی قابل اجرا است که صاحب خانه ودیعه یا پول پیش را که از مستاجر قبلا گرفته، باز پس بدهد.
- دریافت خسارت از مستاجر بابت خسارات وارد شده به ملک یا بدهی به صاحبخانه، تنها از طریق مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف ممکن است.
- اظهارنامه مخصوص دادگاه است. بنابراین در دریافت حکم تخلیه از شورای حل اختلاف، اظهارنامهای برای مستاجر ارسال نمیشود. در واقع وقتی مدت اجاره تمام شده، مستاجر وظیفه دارد فورا تخلیه کند.
- حکم تخلیه املاک تجاری و اداری توسط دادگاه و حکم تخلیه املاک مسکونی توسط شورای حل اختلاف صادر میشود.
- مستاجر میتواند در صورت داشتن مدارک مستدل و مستند، فورا به حکم تخلیه معترض شده و روند را موقتا متوقف کند.
همانطور که گفته شد در اغلب شرایط پاسخ به اینکه آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند یا چنین توان قانونی ندارد، مثبت است. با این حال لازم است که مالک در تمام مراحل کاملا مطابق تعهدات قرارداد خود عمل کند و از حقوق مستاجر نیز باید دفاع شود. ضمنا لازم به توجه است که مالک نمیتواند بدون دلیل مستاجر را قبل از رسیدن موعد قراردادش بیرون کند. برای تخلیه ملک توسط مستاجر، حداقل یکی از شرایطی که در قانون ذکر شده و در این مقاله هم شرح داده شده لازم است.
